房地产基础知识培训知识点一：房地产基础概念 房 产 是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不 同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的 房屋。 地 产 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需 要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系： 地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权 属关系，它是一个统称。 房地产 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地 上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利所有权、管 理权、转让权等。知识点一：房地产基础概念 房地产业 是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开 发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集 多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产开发 是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地 上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的 活动。知识点二：土地及土地使用年限 土地所有制 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制 即国家所有和集体所有制即集体所有两种形 式。任何个人均不能取得土地所有权。 土地所有权 土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土 地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权 是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用 权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对 该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。知识点二：土地及土地使用年限 土地使用权 土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的 权利。土地使用权可以依法转让。 开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获 取土地的方式主要有以下几种： 1土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协 议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土 地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用 者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移 的行为。 3土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿 将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无 偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意， 并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。知识点二：土地及土地使用年限 土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地即熟地。 生 地：是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土 地。 熟 地：是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使 用条件的土地。 三通一平是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地 平整工作。 七通一平是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路 通，土地平整。知识点二：土地及土地使用年限 土地使用年限 首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是 说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财 产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出 让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。 不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用 于房地产开发时，都要与国土局签订《土地使用权出让合同 书》，其土地使用年限按国家规定执行，即： 1居住用地七十年。 2工业用地五十年。 3教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。 4商业、旅游、娱乐用地四十年。 5综合用地或者其他用地五十年。知识点二：土地及土地使用年限 土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出 让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算通常在土地 出让合同中有明确约定。 必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让 给购房者的。根据我国《城市房地产管理法》42条规定： “以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使 用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余 年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其 实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。 另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就 要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期 后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。知识点二：土地及土地使用年限 地 籍 我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指 土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记， 包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲， 是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资 料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料 的总称。 宗 地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地 块。 宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映 一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗 地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。知识点三：与房地产开发相关的企业 开发商：是指从事房地产开发经营业务的企业。 房屋质量是购房者非常关注的问题，购房者在购房时通常会 考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有 效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信 等级、曾经开发过的项目等等。 对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得《国有土地 使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许 可证》、《建设工程开工证》和《销售许可证》等相关证 书。 另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等 级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业 按资质条件划分为五个等级。知识点三：与房地产开发相关的企业 资质一级企业1自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类 的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理 人员不得少于20人。3设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计 师、经济师以上含经济师职称的总经济师、工程技术、经 济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。4具有5年以上从事房地产开发的经历。5近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相 当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100 ％，优良率达20％以上。知识点三：与房地产开发相关的企业 资质二级企业1自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于 1000万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有 中级以上职称的管理人员不得少于10人。3工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相 应专业中级以上职称。4具有3年以上从事房地产开发的经历。5近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积， 或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程 质量合格率达100％，优良率达10％以上。知识点三：与房地产开发相关的企业 资质三级企业1自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500 万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有 中级以上职称的管理人员不得少于5人。3工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职 称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称， 配有初级以上职称的专业统计人员。4具有2年以上从事房地产开发的经历。5累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计 完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合 格率达100％。知识点三：与房地产开发相关的企业 资质四级企业1自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200 万元。2有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地 产经济类的专业管理人员不得少于5人。3工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务 负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计 人员。 资质五级企业 自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自 治区、直辖市建设行政主管部门制定。知识点三：与房地产开发相关的企业 承建商 即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑 商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的 委托、依照开发商的要求进行施工建设的。 承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量 的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一 级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率 高。 此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定， 一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力，“优 良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单 的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以 及在建项目的质量如何。知识点三：与房地产开发相关的企业 监理公司 对于任何一个建设工程来说，都必须有工程 监理企业，其职能是对工程建设进行监督， 以确保工程质量。 工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和 丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若 干工程类别。知识点四：住宅的类型 商品房 是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房 屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、别墅等等， 建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠 还可分为商品房、经济适用房、合作建房…… 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。 1内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权 出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内 范围目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾出售的住 宅、商业用房以及其他建筑物。 2外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管 部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门 列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商 业用房及其他建筑物。 知识点四：住宅的类型 经济适用房 是指以微利价出售给广大中低收人家庭的商品房。它 是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用 性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言 是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用 性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效 果，而不是降低建筑标准。 经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必 须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。知识点四：住宅的类型 公 房 公房也称公有住房、国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位 投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权拥有权、占有 权、处分权、收益权归国家所有。 目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住 房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。 所谓“使用权房”，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住 宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 私 房 也称私有住宅、私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农 村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出 售给个人和家庭，也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进，城市私 有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。知识点四：住宅的类型 集资房 是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单 位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工 个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方 面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。 个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的， 拥有部分产权。 廉租房 在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概 念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租 给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公 房。 安居房 是指实施国家“安居或康居工程”而建设的住房属于经济适 用房的一类。它是由国家安排的专项贷款和地方自筹资金 共建的面向广大中、低收入家庭的住房。